Baurecht und Genehmigungen

Der Weg zur Baugenehmigung in Brandenburg — Bebauungsplan lesen, Antrag stellen, Fristen kennen.

Bauen ist in Deutschland eines der am stärksten regulierten Vorhaben. Wer das Verfahren kennt und sich strukturiert vorbereitet, vermeidet Verzögerungen von oft mehreren Monaten. Hier finden Sie eine kompakte Orientierung — speziell für das Brandenburgische Baurecht.

Bebauungsplan — was darf ich überhaupt bauen?

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist die kommunale Festsetzung für ein bestimmtes Gebiet. Er regelt, was, wie hoch, in welcher Form und auf welcher Fläche Sie bauen dürfen. Vor jedem Grundstückskauf sollten Sie den B-Plan einsehen — er ist öffentlich und meist auf der Website der jeweiligen Stadt oder Gemeinde abrufbar.

Die wichtigsten Festsetzungen im B-Plan

  • Art der baulichen Nutzung (z. B. „Wohngebiet WA" — überwiegend Wohnen, kleine Geschäfte zulässig).
  • Maß der baulichen Nutzung — GRZ (Grundflächenzahl): Wie viel Prozent des Grundstücks darf bebaut werden? Üblich in Wohngebieten: 0,2–0,4. Bei GRZ 0,3 und 800 m² Grundstück = 240 m² Grundfläche zulässig.
  • GFZ (Geschossflächenzahl): Summe aller Geschossflächen geteilt durch Grundstücksfläche. Bei GFZ 0,5 und 800 m² Grundstück = 400 m² Geschossfläche insgesamt.
  • Baufenster — die Fläche innerhalb des Grundstücks, auf der das Gebäude stehen muss.
  • Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken (meist mindestens 3 m).
  • Geschosszahl, Höhe, Dachform, Dachneigung.
  • Eventuelle Festsetzungen zur Stellplatzpflicht (Anzahl PKW-Stellplätze pro Wohneinheit).

Bauantrag stellen — der Genehmigungsablauf

Wer reicht den Antrag ein?

In Brandenburg ist die Bauvorlageberechtigung an Architekten, bestimmte Bauingenieure oder andere bauvorlageberechtigte Personen gebunden. Als Bauherr unterzeichnen Sie den Antrag, aber Sie können ihn nicht selbst entwerfen. Der Architekt oder Bauleiter ist Ihre wichtigste fachliche Schnittstelle.

Welche Unterlagen werden gebraucht?

  • Bauantrag (Formular der zuständigen Bauaufsichtsbehörde)
  • Lageplan (vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100
  • Baubeschreibung
  • Berechnungen zu Wohnfläche, umbauter Raum, GRZ/GFZ
  • Standsicherheitsnachweis (statischer Berechnung)
  • Energienachweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
  • Entwässerungsplan
  • Nachweis über Stellplätze

Verfahrensarten

In Brandenburg gibt es im Wesentlichen zwei Verfahren:

  • Vereinfachtes Verfahren für Wohngebäude bis 7 m Höhe — schnellere Bearbeitung, weil die Bauaufsicht nur die wesentlichen öffentlich-rechtlichen Vorschriften prüft.
  • Reguläres Genehmigungsverfahren bei größeren oder atypischen Vorhaben.

Erfahrungsgemäß dauert die Bearbeitung in Brandenburger Gemeinden 2–4 Monate, manchmal länger. Planen Sie das mit ein.

Energetische Anforderungen — Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Seit 2024 sind neue Heizungsanlagen in Neubauten weitgehend auf erneuerbare Energien festgelegt (vereinfacht: 65 %-Regel). Gasheizungen sind im klassischen Sinne nicht mehr zulässig. In Beethovenstraße Nord ist deshalb keine Gasleitung verlegt — Wärmepumpe ist Standard.

Den Energienachweis erstellt entweder Ihr Architekt oder ein zertifizierter Energie-Effizienz-Experte (EEE). Dieser ist auch der Schlüssel zur KfW- und BAFA-Förderung — siehe unseren Finanzierungs-Ratgeber.

Häufige Fehler — was Sie vermeiden sollten

  1. Mit dem Bau beginnen, bevor die Genehmigung vorliegt. Das ist Schwarzbau, mit Folgen bis zum Rückbau und Bußgeld. Auch dann, wenn alles formal korrekt geplant ist.
  2. Den B-Plan ungelesen kaufen. Manche Festsetzungen (Dachform, Materialien, Bepflanzung) können Ihr Wunschhaus ausschließen.
  3. Förderanträge erst nach Vertragsabschluss stellen. Bei KfW und BAFA gilt: erst Antrag, dann Auftrag. Sonst geht die Förderung verloren.
  4. Nachbarschaftsbeschwerden ignorieren. Bei grenznaher Bebauung empfiehlt sich ein frühes Gespräch mit den Nachbarn. Eine Nachbarunterschrift kann den Bauantrag vereinfachen.
  5. Den Energienachweis vernachlässigen. Wenn der Nachweis fehlt oder nicht erfüllt ist, gibt es keine Genehmigung — und ohne Genehmigung keinen Baubeginn.

Zuständige Bauaufsichtsbehörden

Für die Stadt Wittstock/Dosse und die Prignitz gilt:

  • Untere Bauaufsichtsbehörde: Landkreis Ostprignitz-Ruppin, Heinrich-Rau-Straße 27/30, 16816 Neuruppin.
  • Stadtbauamt Wittstock/Dosse: erste Ansprechstelle für lokale Fragen und Vorabklärungen.

Werkzeuge für Bauherren

Hausgrößen-Konfigurator GRZ/GFZ verständlich gemacht — sehen Sie, wie groß Ihr Haus auf welchem Grundstück sein darf. Grundstückskosten-Rechner Inklusive Grunderwerbsteuer Brandenburg und allen Nebenkosten. Erschließungskosten-Vergleich Erschließungsstand des Grundstücks vor dem Kauf prüfen.

Fragen zu einem unserer Grundstücke?

Bei den von uns angebotenen Grundstücken ist der B-Plan rechtskräftig und einsehbar. Wir erläutern Ihnen gerne die Details vor Ort.

Beratungstermin vereinbaren

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Bauberatung. Verbindlich sind allein das geltende Baurecht (Brandenburgische Bauordnung BbgBO), der jeweilige Bebauungsplan und die Auskünfte der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zum Zeitpunkt Ihres Antrags.